ПУСТЬ СОБСТВЕННИК ПРЕДЪЯВИТ ДОКУМЕНТЫ...
- Подробности
- Категория: Федосенко Елена Семеновна — досье
- Опубликовано 10.07.2019 13:18
- Автор: Super User
- Просмотров: 205
(Газета "Крымские известия" от 12 ноября 2004 года)
Читатели уже не раз просили нас разъяснить ситуацию, сложившуюся с выдачей государственных актов на землю. Специалисты давали консультации по отдельным положениям. Но вопросы поступают вновь и вновь. Жителей села интересует, что нового появилось в законодательстве по этому поводу. А Мария Галецкая из Советского района интересуется, например, имеют ли юридическую силу «розовые» государственные акты на право частной собственности на землю, выданные после апреля 2002 года при продаже участка, и до какого времени будут выдаваться новые, «зеленые» госакты! На эти и другие вопросы, связанные с собственностью на землю, отвечает начальник Главного управления юстиции Минюста Украины в АРК Елена ФЕДОСЕНКО:
— Несмотря на то, что в последнее время законодательство Украины развивается и изменяется динамично, по-прежнему сложным вопросом земельных правоотношений является оформление договоров аренды и отчуждения земельных участков. Поэтому Главное управление юстиции Министерства юстиции Украины в АРК постоянно осуществляет контроль за законностью нотариального удостоверения договоров, предметом которых являются земельные участки.
Самое первое действие, которое обязан выполнить нотариус при удостоверении любого из договоров в отношении земли, — проверить факт, . что заинтересованное лицо действительно уполномочено распоряжаться землей. То есть выяснить, является пи он собственником земельного участка. Здесь надо отметить, что право собственности на земельный участок согласно статье 126 Земельного кодекса Украины может подтвердить только один документ — государственный акт о праве собственности. Именно его и обязан истребовать нотариус. И именно с этого момента возникают нередко проблемы при заключении договоров, касающихся земельных участков.
Первая проблема возникает уже по поводу самой формы государственного акта о праве собственности на земельный участок.
Согласно положениям пункта 1 постановления Кабинета Министров Украины от 2.04.2002 г. № 449 «Об утверждении форм государственного акта о праве собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком» были утверждены новые формы государственных актов о праве собственности на земельный участок и на право постоянного лопьзования земельным участком. При этом в постановлении сказано, что ранее выданные государственные акты остаются действительными и могут быть заменены только по желанию заинтересованного лица. Однако это относится только к государственным актам «ранее выданным», то есть полученным до 19.04.2002 г., когда данное постановление вступило в силу.
Здесь читателям газеты придется объяснить некоторые подробности. Дело в том, что по Земельному кодексу Украины 1991 года выдавались государственные акты, утвержденные постановлением Верховной Рады Украины от 13.03.92 г. № 2201-ХII. Такие полномочия были предоставлены Верховной Раде положениями статьи 23 указанного Земельного кодекса Украины. Однако этот кодекс утратил силу после того, как в 2001 году был принят новый. И теперь полномочия по утверждению форм государственных актов в соответствии с нормами статьи 126 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. отнесены к компетенции Кабинета Министров Украины. Выполняя возложенные на него функции, Кабинет Министров Украины принял постановление № 449. После вступления его в силу, а именно с 19.04.2002 г., государственные акты старой формы не должны были выдаваться уполномоченными органами. Это объясняется и тем, что Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. не содержит норм, которые указывали бы на возможность одновременного использования различных форм государственных актов.
Вот почему государственные акты, выданные после 19.04.2002 г. по старой форме, утвержденной постановлением Верховной Рады Украины еще 13.03.92.г. № 2201-ХII, не принимаются нотариусами республики (как, впрочем, и всей Украины) в качестве документов, подтверждающих право собственности на земельные участки. Эти документы (государственные акты) не соответствуют нормам статьи 126 Земельного кодекса Украины и постановлению Кабинета Министров Украины от 2.04.2002 г. № 449.
Следующая проблема, с которой приходится также нередко сталкиваться, — это отсутствие у местных органов самоуправления документов, которые бы подтверждали их право собственности на землю. Согласно положениям Земельного кодекса Украины в государственной собственности находятся все те земли, которые не являются собственностью физических и юридических лиц. Размежевания земель государственной и коммунальной собственности до сих пор не проведено. В результате неизбежно возникают дополнительные сложности.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона Украины «Об аренде земли» (новая редакция от 5.11.2003 года) местные советы вправе сдавать в аренду лишь те земельные участки, собственниками которых они являются. Это норма полностью соответствует и Закону Украины «О собственности», согласно которому собственник самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Статья 124 Земельного кодекса Украины устанавливает, что передача в аренду земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земли.
При этом единственным документом, который бы подтверждал право собственности на землю любого собственника, в том числе и местного совета, является государственный акт, форма которого утверждена Кабинетом Министров (согласно статье 126 Земельного кодекса Украины). Каких-либо исключений, ссылок на особенности субъекта закон не содержит. Лишь подтвердив в порядке, установленном законом, право собственности на земельный участок, местный совет будет иметь возможность свободно им распоряжаться, в том числе передавать в аренду. Полагаем, что нотариусы правильно поступают, требуя от местных советов предъявления документа о праве собственности на земельный участок. Они обязаны убедиться, что участники сделки являются надлежащими сторонами по договору аренды. Их действия не противоречат действующему законодательству, в том числе нормам пункта 12 Переходных положений Земельного кодекса Украины. Указанные нормы не устанавливают каких-либо иных, нежели в статье 126 Земельного кодекса Украины, требований к документу, подтверждающему право собственности на землю, а указывают лишь на объем полномочий соответствующих органов.
В связи с изложенным становится понятным, почему нотариусы не проводят удостоверение договоров об отчуждении или аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности: ведь у заинтересованных лиц нет документов, подтверждающих право собственности на земельный участок.
Хотелось бы отметить, что в 2002— 2004 годах заинтересованные лица неоднократно обжаловали в судебном порядке отказ нотариусов удостоверить договоры аренды земли по изложенным основаниям. Такая правовая гарантия предусмотрена в статье 50 Закона Украины «О нотариате». Суд, конечно, вправе своим решением восполнять пробелы в законодательстве и защищать конституционные права физических и юридических лиц. Но он не может нарушить закон. Поэтому, рассматривая такие дела, суды признавали действия нотариусов законными и отказывали в удовлетворении жалобы. Такие случаи не единичные, и можно говорить об уже сформировавшейся судебной практике.
Что же делать? Проблема-то по-прежнему существует. С целью ее разрешения еще в ноябре 2002 года Главное управление юстиции совместно с Республиканским комитетом АРК по земельным ресурсам подготовило соответствующее обращение Совета министров АРК и Представительства Президента Украины в АРК в Верховную Раду Украины.
Вместе с тем положение не такое уж и безвыходное. Есть еще один: способ разрешить данный вопрос — это заключать договора аренды земли в простой письменной форме. В новой редакции Закона Украины «Об аренде земли» в статье 14 прямо указано, что «договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен». Простая письменная форма договора не означает, конечно, что он может противоречить нормам закона. Однако если участники сделки доверяют друг другу и если вопрос о том, является пи арендодатель собственником предмета аренды, не возникает, то почему бы и не воспользоваться такой возможностью? Ведь законодательно закрепленной обязанности проверять слова друг друга не существует.