ЧТО ТАКОЕ СУПЕРФИЦИЙ?

• 

Подробности

Категория: Сибилев Александр Андреевич — досье

Опубликовано 01.06.2019 15:04

Автор: Super User

Просмотров: 230

(Газета «Крымские известия» от 8 ноября 2008 года)

Суперфицием является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным возмездно или безвозмездно лицу для строительства и эксплуатации здания или сооружения, на которые возникает право собственности.

Правовое регулирование пользования чужим земельным участком для застройки осуществляется в соответствии с нормами главы 34 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) и главы 161 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ). Так, согласно ст. 413 ГКУ собственник участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).

В соответствии с ч. 1 ст. 1021 ЗКУ право пользования чужим участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земли и лицом, которое выразило желание пользоваться этим участком для таких нужд. Право пользования чужим земельным участком для застройки также может возникать на основании завещания. Следует заметить, что вышеуказанный перечень оснований для установления суперфиция является исчерпывающим.

Согласно требований ч. 2 ст. 127 ЗКУ продажа права суперфиций на конкурентных основах в форме аукциона осуществляется в случаях и порядке, установленных главой 21 Земельного кодекса. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 134 ЗКУ, не подлежит продаже на конкурентных основах право суперфиций на земельные участки государственной или коммунальной собственности в случаях возведение социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен, в случае осуществления комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов), устаревшего жилого фонда в соответствии с законом, а также для строительства и обслуживания линейных объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередач и т. д.).

В качестве существенных условий договора суперфиций должны быть указаны: сведения о земельном участке, о цели его предоставления, о виде, объемах и сроках строительства, об условиях платного пользования участком (размер, форма, порядок оплаты), а также срок пользования суперфицием. При этом следует иметь в виду, что право пользования чужим участком для застройки может быть установлено на определенный или неопределенный срок. Для земельных участков государственной и коммунальной собственности предельный срок не может превышать 50 лет. Такие же сведения должны быть указаны и в завещании, согласно которого устанавливается суперфиций.

Особое внимание следует обратить на то, чтобы будущее строительство того или иного объекта недвижимости соответствовало целевому назначению участка. Данное требование закреплено в ст. 415 ГКУ. На здания и сооружения, построенные суперфициарием, у последнего возникает право собственности на эти объекты недвижимости (ч. 2 ст. 415 ГКУ).

В соответствии с нормами ч. 2 ст. 413 ГКУ право пользования участком, предоставленным для застройки (суперфиций), может быть отчуждено землепользователем или передаваться им в порядке наследования. При этом следует помнить, что право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для строительства не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, которые размещены на таком земельном участке), внесено в уставной фонд, передано в залог. Кроме того, следует иметь в виду, что при реализации суперфиция право собственности на построенные объекты и право пользования земельным участком для застройки — это связанные между собой вещные права, которые не могут быть отчуждены отдельно одно от другого. Эта норма действует и при получении наследства несколькими наследниками. То есть, суперфиций может принадлежать одновременно двум и более лицам.

Согласно ч. 2 ст. 414 ГКУ собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться им в объеме, установленном договором суперфиция. Он может в полном объеме реализовать свои полномочия по распоряжению участком, но при этом обязан предупредить приобретателя земли о правах третьих лиц на нее. Переход права собственности на участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком (суперфицием).

Что касается оплаты суперфиция, то это специальная плата, которая не подпадает под статус арендной и тем более не является платой за землю. Кроме того, следует учитывать, что невнесение платы за пользование не является основанием для прекращения суперфиция. Вместе с тем это дает право собственнику земли в принудительном порядке взыскать с суперфициария сумму задолженности. Очень важным является положение, закрепленное в ч. 1 ст. 414 ГКУ, о том, что если на участке построены промышленные объекты, договором суперфиция может быть установлено право собственника на получение им доли от дохода землепользователя.

Гражданский кодекс Украины также определяет основания для прекращения права пользования земельным участком для застройки (суперфиций). Так, согласно ст. 416 ГКУ, это право происходит в случаях: объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя, истечения срока права пользования, отказа землепользователя от права пользования, неиспользования участка для застройки в течение трех лет подряд. Право пользования землей для застройки также может быть прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом.

Согласно ст. 417 ГКУ в случае прекращения права пользования земельным участком, на котором было сооружено здание, собственник участка и собственник этого сооружения определяют правовые последствия такого прекращения. В случае недостижения между ними соглашения собственник земли может требовать от собственника постройки ее сноса и приведения участка в исходное, первоначальное состояние.

Если снос сооружения, размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания по сравнению со стоимостью земли, суд может с учетом оснований прекращения права пользования участком принять решение о выкупе собственником здания земли, на которой оно размещено, или о выкупе этого здания, или определить условия пользования землей на новый срок.

Учитывая, что суперфиций отнесен к вещным правам, то действующим законодательством предоставляется абсолютная защита его прав. На него в полной мере распространяются положения ст. 396 ГКУ о защите права собственности. При этом такая защита суперфициарию обеспечивается не только от нарушений со стороны третьих лиц, но и от возможных противоправных действий со стороны собственника земельного участка.

Применение права суперфиций создает благоприятные условия для сокращения сроков получения земельных участков под строительство зданий и сооружений.

Александр СИБИЛЕВ,

заслуженный юрист Украины,

депутат Верховной Рады АРК