ЗЕМЕЛЬНОМУ РЫНКУ — ЗАКОННОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ

• 

Подробности

Категория: Клычников Владимир Николаевич — досье

Опубликовано 19.06.2018 14:13

Автор: Super User

Просмотров: 225

(Газета «Крымские известия» от 30 марта 2005 года)

В последнее время вновь одной из самых обсуждаемых и актуальных тем стала детенизация экономики, борьба с коррупцией, формирование привлекательного инвестиционного климата. Эти задачи ставят перед властями Автономной Республики Крым Президент и Кабинет Министров Украины. Важнейшей проблемой, от решения которой во многом зависит отношение центральных органов власти к региональной, — это наведение порядка в использовании земли, формирование прозрачных условий ее распределения и гарантирование законности всех проводимых операций с земельными участками. Мы попросили председателя Постоянной комиссии Верховной Рады АРК по местному самоуправлению и административно-территориальным вопросам Владимира КЛЫЧНИКОВА высказать свое мнение по проблеме формирования рынка земли.

— Владимир Николаевич, какое влияние на инвестиционный климат в Крыму оказывает наличие и состояние цивилизованного рынка земельных участков несельскохозяйственного назначения, в том числе и рынка земли, возникающего в процессе ее приватизации, так называемого «первичного», какое значение имеет «прозрачность» этого рынка?

— Влияние достаточно сильное, можно сказать, определяющее. Показатель усиления этого влияния — увеличение объемов приватизации земельных участков. Ведь объекты инвестирования не находятся в подвешенном состоянии, они расположены на земле, и от того, каким образом приобретен или оформлен земельный участок, зависят стабильность работы предприятия, его правовая защищенность.

Приватизация максимально снижает для его собственника риск изъятия части участка, которая не застроена и, по мнению власти (зачастую субъективному), может быть, нужна местной громаде для других целей. В принципе такое изъятие возможно по отношению и к приватизированному участку, но для этого уже нужно решение суда, которое может быть оспорено собственником земли.

Для арендатора же изъятие может быть осуществлено по простому решению органа местного самоуправления, и обжаловать это решение, если при этом формально не были нарушены положения Земельного кодекса Украины, практически невозможно. Последствия, я думаю, понятны и очевидны.

Выражаясь «бизнес-языком», приватизация земельного участка снижает уровень коммерческих рисков, влияющих на деятельность компании, одновременно увеличивая ее рыночную стоимость. А именно это, по современным взглядам, является наиболее объективным критерием эффективности менеджмента. Да и здравомыслящие собственники должны быть заинтересованы прежде всего именно в росте уровня капитализации принадлежащей им компании.

Кроме того, имеется и чисто экономический аспект. Инвесторы и предприниматели-землепользователи стремятся минимизировать платежи за пользование землей. Земельный кодекс Украины предусматривает, что земля выделяется государством в пользование субъектам предпринимательской деятельности исключительно на правах аренды. Пока обязательность этой нормы для уже существующих землепользователей отложена, но это не изменяет сути ситуации. В то же время Законом Украины «О плате за землю» предусмотрено, что арендные платежи могут превышать налог на землепользование, который уплачивают постоянные пользователи (собственники), в 10 раз. В зависимости от размера участка разница может достигать весьма значительных величин. Приватизация же земельного участка предоставляет его собственнику возможность уплачивать не арендную плату, а именно налог, величина которого остается относительно постоянной и, самое главное, прогнозируемой для инвестора.

Немаловажным индикатором для инвестора является открытость и доступность, «прозрачность» рынка земельных участков, и прежде всего первичного, как индикатора открытости власти для бизнеса.

— Что вы имеете в виду?

— Если проанализировать перечень субъектов хозяйственной деятельности, присутствующих в настоящее время в качестве покупателей на рынке приватизации земельных участков, то мы увидим, что это в подавляющем большинстве собственники так называемых «земельных улучшений», которые стремятся воспользоваться предоставленным им Земельным кодексом Украины правом на выкуп земли под принадлежащими им зданиями и сооружениями. То есть в настоящее время на этом рынке предлагаемый товар может купить исключительно один конкретный покупатель. О какой объективной оценке рыночной стоимости земли можно при этом говорить? Тем более что и сделки, осуществляемые на вторичном рынке, не могут служить ориентиром, так как по сложившейся порочной практике суммы, указанные в официальном договоре купли-продажи, часто не соответствуют реальным, переходящим от покупателя к продавцу. Это «своеобразие» первичного рынка земли имеет два отрицательных последствия.

Во-первых, государство не знает реальной стоимости своего важнейшего ресурса, недополучая при приватизации земли серьезные суммы. Сколько — никто объективно сказать не сможет. Периодически же появляющиеся в печати заявления, содержащие оценки стоимости земли, — это не более чем эмоциональное и субъективное мнение конкретного чиновника, отражающее его видение вопроса или политическую конъюнктуру.

Во-вторых, потенциальный инвестор, планируя свою деятельность, не в состоянии объективно учесть стоимость такого актива, как право собственности на землю. Однако при этом еще более негативно то, что инвестор вообще не уверен в перспективах получения права пользования земельным участком, поскольку нет рынка, нет предложения и нет реальных равных конкурентных условий. Это в свою очередь не дает возможности объективно составить бизнес-план, без детальной проработки которого в современный бизнес не идет никакое инвестирование.

Подобные негативные моменты могут быть устранены только одним путем — продажей земельных участков на конкурсной основе, проведением земельных торгов. Такой способ приватизации в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины является обязательным по отношению к незастроенным земельным участкам несельскохозяйственного назначения.

Наиболее полно преимущества конкурсной продажи могут быть реализованы при приватизации земельных участков путем проведения земельных аукционов. Именно этот механизм позволяет получить наиболее адекватное представление о реальной рыночной стоимости земельных участков, а также обеспечить максимальные поступления в бюджет.

Этот способ приватизации имеет еще одно замечательное свойство — антикоррупционность. Открытая информация о проведении земельных аукционов, доступность участия в них любого желающего, жесткий, заранее известный и единый порядок их подготовки и проведения — все это исключает возможность злоупотреблений со стороны чиновников, от которых зависят процессы распоряжения землей.

— Если земельные торги столь эффективны, то почему нет примеров их проведения?

— Причины могут быть разными. Это и инертность органов местного самоуправления, и отсутствие апробированного механизма проведения земельных торгов, невозможность для многих органов местного самоуправления, особенно низового уровня, самостоятельно разработать такой механизм, четко функционирующий в рамках законодательно го поля. Нельзя исключить и определенную незаинтересованность отдельных чиновников в проведении торгов.

Механизмов же неконкурентных продаж отработано множество. Например, сначала представляющий инвестиционную ценность земельный участок выделяется конкретному субъекту в аренду, тот осуществляет на нем строительство запланированного объекта и тут же выкупает землю. Цель достигнута, минуя конкурсные продажи. При этом ни для кого не секрет, что в большинстве случаев новый собственник участка тем не менее несет определенные затраты, не поступающие в бюджет.

Также известны случаи выделения участков по «командам из Киева», указаниям, «пожеланиям руководства» и т. п. При этом утвержденный и единый порядок распределения земли в Крыму мог бы служить и для республиканских органов власти определенной гарантией и защитой от таких проявлений.

Понимая эту ситуацию, не дождавшись реальных шагов от других заинтересованных органов, Верховная Рада АРК приняла ряд нормативных актов, направленных на нормализацию земельных отношений в республике. Так, 16 июня 2004 года было принято решение № 985—3/04 «О мерах по организации продажи земель несельскохозяйственного назначения в АРК», которым Совету министров и местным органам рекомендовано предоставлять земельные участки для коммерческого использования только на конкурсных началах, а также составить перечень привлекательных для конкурсного приобретения участков. Обнародование такого списка сделало бы процесс приватизации участков максимально открытым и, следовательно, максимально объективным.

Там же Совету министров АРК предписывалось разработать и утвердить положения о порядке продажи земельных участков, об отборе на конкурсной основе предприятий для подготовки и проведения торгов, состав тендерной комиссии для отбора таких предприятий.

В практическом отношении эти документы очень важны. Их принятие позволяет унифицировать для всего Крыма процедуры проведения торгов, исключить участие в процессе подготовки земельных аукционов случайных или «карманных» предприятий, сделав тем самым процесс конкурсной продажи «прозрачным».

— Значит, механизм проведения земельных торгов у нас в Крыму фактически уже есть?

— К сожалению, это не так. К настоящему времени постановлением Совета министров утвержден лишь порядок проведения продажи земельных участков, и только 26 октября 2004 года была сформирована комиссия при Совете министров по вопросам продаж. Однако собиралась она или нет, сказать не могу, поскольку, хоть я и являюсь членом этой комиссии, на ее заседания меня ни разу не приглашали.

Другие же положения давно разработаны Министерством экономики, но до сих пор «гуляют» где-то в Совете министров. В результате — единый механизм не работает и, как следствие, первый земельный аукцион, который планируется провести в апреле в Судаке, пройдет по самодеятельным правилам с подготовкой и организацией на безальтернативной основе, что противоречит порядку даже единственно принятого положения. Таким образом, складывается ситуация, когда из-за промедления каждый город, район будет «изобретать велосипед», тратя на это массу времени, средств, допуская ошибки, которые в перспективе могут поставить под вопрос легитимность и законность продажи участка, а это, как мы уже говорили, имеет прямое отношение к инвестиционному климату и защищенности покупателя.

При этом будет уходить не только время. Мы в очередной раз рискуем «выплеснуть с водой ребенка», похоронив хорошее начало и не выполнив настоятельную рекомендацию Киева — навести порядок в землепользовании Крыма. Выход в данной ситуации один — Совету министров АРК выполнить, наконец, в полном объеме решение Верховной Рады, а местным органам власти руководствоваться в этих вопросах единым и согласованным порядком продажи земельных участков.

— Но ведь в последние месяцы было несколько поручений Совета министров АРК Рескомзему об активизации деятельности по организации земельных торгов?

— Ну прежде всего Рескомзем имеет строго определенный перечень задач и полномочий, под которые и получает финансирование из бюджета. Попробовать нагрузить на него дополнительные функции можно, это делалось и ранее, но пока безрезультатно. Кроме того, если есть ряд принятых нормативных актов и Совета министров, и Верховной Рады, есть давно подготовленные регламентирующие документы, то зачем давать поручение подразделению центрального органа власти, который не всегда успевает справиться даже с имеющейся нагрузкой?

При этом, безусловно, за Рескомземом в вопросе продажи земли должны сохраняться все законные согласующие и контролирующие функции.

— Если вернуться к экономическим аспектам ситуации с землепользованием в Крыму, то какие проблемы вы здесь видите?

— Во-первых, это очевидная для всех и не требующая особых комментариев проблема с неплатежами, связанная с незаконным использованием участков или пробелами в их учете. Решающее слово здесь должны сказать не только органы местного самоуправления, но и местные управления земельными ресурсами, государственного кадастра, налоговая администрация.

Во-вторых, назрела необходимость более гибкого дифференцированного подхода к формированию ставок арендных платежей. Дело в том, что в настоящее время одинаковая арендная плата часто взимается с участков, которые хотя и расположены в одном районе города, но имеют совершенно различные характеристики, в том числе с точки зрения возможностей ведения бизнеса. Например, один участок выходит своей фронтальной линией на оживленную городскую улицу, а второй, расположенный рядом, — в грязный, плохо проходимый переулок. С точки зрения объективных экономических законов — это нонсенс.

Этот недостаток может быть устранен, например, путем введения коэффициента, рассчитываемого для каждого конкретного земельного участка. Такой подход, особенно для приморских населенных пунктов, на мой взгляд, может принести серьезные дополнительные поступления в местные бюджеты и в какой-то мере решить проблему оптимизации размещения объектов в черте населенных пунктов. К сожалению, пока ни в одном из городов Крыма такие подходы при формировании ставок арендных платежей за землепользование не применяются.

Кроме того, хочу заметить, что при формировании республиканского бюджета такая статья, как поступления от продажи земли несельскохозяйственного назначения даже не предусмотрена. А это — реальный источник формирования именно бюджета развития, а не только «латания дыр», стимул для власти на местах по формированию земельного рынка и созданию цивилизованных отношений землепользования.

Беседовала Светлана ИГОРЕВА